维加斯公寓市场升温迅速 非过热租金增长將放缓

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赌城天天报讯，伴隨著租金上漲、空間萎縮、建設增加及高端公寓項目的熱潮起步，過去幾年維加斯公寓市場可謂升溫迅速，但鑒於整個房市仍處於衰退後的復蘇持續期，升溫過快的公寓市場引發了部分人士“市場過熱”擔心，地產分析專家綜合分析指出，雖然公寓市場升溫尚未達到過熱狀態，但從某些方面上說，未來的公寓市場將不得不放緩。

房地產專業人士指出，伴隨著全國公寓市場的一片熱潮，南內州的公寓市場相比其它房地產部門可謂復蘇反彈最快，但鑒於維加斯租房群體的承受力和投資者增建越來越多的高端公寓住宅項目，預計維加斯公寓市場的租金增長將放緩，且空置率會標高。雖然租金增長緩慢有利於租房群體的經濟成本，但同樣會造成新建設和高端公寓項目的市場心痛，而少數分析人士指出，快速升溫的公寓市場已經過熱，市場或會再回到崩潰怪圈，緣由是維加斯地區的經濟並不像其它城市一樣“那麼健康”，盡管當前經濟正在好轉。商業地產分析公司高力國際（Colliers International）的副總裁Garry Cuff表示，當前無法確定維加斯公寓市場的需求是否會跟上市場供應。總部位於紐約的商業地產信息公司Reis Inc.報告指出，2016年第一季度維加斯公寓市場的平均租金報價為918美元/月，相比2010年平均租金增長了約13%，而全美第一季度的公寓租金均價為1239美元/月，相比2009年增長了約21%；整個2015年，維加斯房市共投入了約3000個公寓單位，預計2016年會再次新投入約4500個公寓單位，盡管預計投放量相比2013年大幅增加，但距離1999年高峰時7750公寓單位仍差距巨大；2016年第一季度，全美建築商共投放市場約4.2萬個公寓單位，這是自1999年以來年首季度最高的投放量。維加斯經濟分析公司RCG Economics的創始人John Restrepo表示，相比其它經濟行業，地產市場最容易步入繁榮/蕭條發展周期，如果公寓市場需求增大，則租金會攀升並刺激建築商開建更多的公寓項目，而後需求彌補下市場就會形成較多的空置空間堆積，進而打壓租金快速下跌；維加斯公寓市場的需求顧客大部分為年輕成年人，他們因經濟衰退而遭遇財政崩潰，因而他們中的大部分人對買房置業毫無興趣且根本沒有購房能力。John Restrepo同時指出，其尚未看到公寓市場“嚴重過度”建設，也尚未發現如十年前房市泡沫般的信號，因為預計公寓租賃市場不會崩潰，但其預計未來公寓市場很難維持低空置率（當前約4-5%），即公寓市場或會很快迎來小冷寂！

Reis Inc.公司的高級經濟學家Ryan Severino表示，全美公寓市場的建設“正在趨向”過熱，更多的公寓單位超過需求而被建設投放，全美公寓平均租金增長已放緩，公寓市場空置率已經開始上升，雖然過熱苗頭下市場並未顯示出崩潰到來“危境”，但過熱的後遺癥必定會對公寓市場帶來不良後果。Reis Inc.最新統計報告顯示，2009年維加斯公寓市場的空置率約為11.2%，至2016年第一季度已下降至了4.2%；2009年全美公寓市場的平均空置率約為8%，至第一季度已下降至了4.5%，但數字相比公寓市場攀升期即2013年和2014年的4.3%仍有所上升。維加斯高力國際的研究總經理John Stater表示，伴隨著公寓市場快速升溫，建築商正在一波齊地投建大量高端公寓住宅項目，這種一波齊特點必然會推升公寓市場空置率，但這一問題有著克郡可預期人口增長（公寓需求增加）的稀釋，從而有助於公寓市場不會過熱，至少當前、此刻不存在問題。但John Stater同時指出，度假人口、高流動就業人口，外加收入較低的賭場度假村就業人員，從而營造維加斯存在著龐大的公寓租賃市場，但一波齊的高端公寓住宅項目其租金往往高出市場水平一大截，因而維加斯就業結構、收入支配將使得高端公寓項目面臨考驗，可預期高端公寓業主將承受相比普通業主更多的“痛感”。NAI Vegas公司地產經紀人Patrick Sauter表示，幾乎所有的建築商都在建設“相同產品”，瞄準的客戶也是同類租客群和相同的商圈，競爭性外加空間過剩必定使得租金增長放緩，但其不認為租金會出現暴跌。房地產發展具有周期性，盡管對周期性階段的解讀各方感觀不同，但共識是投資者或投機者對市場最為敏感，警惕地是維加斯地產商業活動正在浪湧易手潮：2016年1月地產巨頭Hines買入亨德森308個單位的Domain公寓租賃項目，均價18.9萬美元/單位，而2015年南內州公寓租賃物業的平均價格為7.2萬美元；2013年休斯頓地產巨頭卡姆登信托（Camden Property Trust）出售維加斯14個公寓綜合項目（3100個公寓單位），售價僅為2億美元，但2016年4月份卡姆登出售15個公寓綜合項目（4918個公寓單位，外加19.6英畝土地）的售價卻高達6億美元。本地地產專家對卡姆登物業易手共識是，維加斯投資物業的價值已經接近或達到了峰值，卡姆登的回應則是退出維加斯房市並非“永遠”，但“不會很快”回來。