xyc1984

支持沙漠林的奉献精神，哈哈！
我是从中国内地远程操作的，已经买了几套了。

tiger2083

沙漠林， 快快把投资篇放出来。

wwq

沙同学，说吧，要等回帖达到多少才出最后一篇？？？？

山川

Rebecca79

lamtaylor

支持沙漠林的奉献精神，哈哈！
我是从中国内地远程操作的，已经买了几套了。
xyc1984 发表于 2011-11-16 20:19

远程操作最顾虑的是一些意想不到的事情。美国的HOA是很严格的。

白开水

远程操作最顾虑的是一些意想不到的事情。美国的HOA是很严格的。
lamtaylor 发表于 2011-11-27 03:57

大部分的Property manager都负责和HOA打交道的，应该没有什么问题，HOA都要求发信件或邮件给home owner的，有一个简便的方法就是书面要求HOA发一份copy给你的property manager，这样你收到的同时，PM也收到了，他们可以take care 这些问题。

lamtaylor

大部分的Property manager都负责和HOA打交道的，应该没有什么问题，HOA都要求发信件或邮件给home owner的 ...
白开水 发表于 2011-11-27 12:20

    谢谢！很有效的指引！

xiping16

好文章,受益匪浅,希望能早日拜读投资篇.

hnvegas

初来乍到，发现这么有水平的贴子。阅读中

huanhuan

回复 6# Rebecca79


    别光期待，你也讲一讲。

muchomoney

远程控制管理可行吗？

我认为不简单,不可行,而且大部分人都会陪钱.

muchomoney

各位能不能讲一讲那个社区比较适合退休人士居住？ 很多master plan communities 像Rhode Ranch这样的，看来很吸引人。

沙漠林

多余的话：

一年多前的投资篇怯於发贴，是担心抓不准Vegas房地产走势。如今回首，当时的分析思路还是对的，就此补上。也许，这贴就是个过时的马后炮，希望下次再有个投资续篇来填补这过时的无聊。

                               投资篇

投资的回报和风险是并存的，在确认投资时，需要对Vegas的经济走向和Vegas的具体投资环境有明白的了解。

新思维影响Vegas的消费经济
作为世界唯一的超级霸主，美国在世界的政治，经济上所向披靡几十年，造就了美国人目空一切的傲慢与偏见，也成就了以格林斯潘为代表的经济上的挥霍及以小布什为代表的战争上的挥霍。物极必反，玩过头的金融风暴让美国陷入困境，这一跤摔得不可谓不严重。
在政治，经济元气大伤的现实条件下，美国的主流社会也开始改变其挥霍的思维。希拉里在“9-11”纪念会上提出了“soft power”的概念，这是主流社会对以往无节制霸权主义的反思和新的策略思维。这种领导的转变影响了受到教训的美国人，美国人也开始改变他们生活里那种挥霍的思维。这对以消费为主的Vegas的经济有绝对的影响，在赌场上班的朋友都有感觉，人潮还在，小费却少了许多就是美国人消费改变的例子。

拿什么拯救Vegas房产的繁荣？
加州的Riverside是全美房价跌幅第二大的地区，它之所以跌，是因为在洛杉矶房价高涨期，蓝领阶层买不起大洛杉矶高价房，退而求到旁边的Riverside居住，经济衰退使他们的财务恶化而弃屋，一旦经济恢复，就业率上升，房价仍然有回来的刚性需求基础。反观跌幅第一的Vegas，目前房价的大跌，是因为前期盲目的扩张和投机，造成如今丢弃的结果。愿赌服输，从投资的角度上看，许多人有能力支撑他抢到的房子，现在却宁可丢弃的策略是对的，但是,这样的结果造成Vegas的房地产泡沫破灭！气球破了如何回复？！没有银行放贷的兴风作浪，就没有当年疯狂的投机和扩张。挥霍的放贷已成为绝响，你还能拿什么来繁荣Vegas的地产暴利？因此，时间，只有靠时间来填补前期扩张的黑洞并回复房价。

Vegas房地产的投资机会
一两年后房价会从底部慢慢回复！！但绝不可能像过去如此暴涨。别人的失望正是你着眼长期投资的好机会。最佳的出租房之类的投资与机会我们已经讨论过，现在讨论另一种思维的Vegas 投资。

1，拜BBQ为师，每天赚那绿油油的一万美元，好个情场赌场两得意。

2，买建商closeout的新屋，毕竟全新的屋子经得起较长期恢复的等待。目前Vages新房的建筑成本是10-14万+地价，建筑商赔钱卖你13-14万只为了尽快还银行18个月期的建筑贷款。他赔的越多，你将来赚的越滋润。当然，擦亮眼睛找对地点是你买房的关键，别让广告给忽悠了，否则到时后悔莫及。

3，买zoning的地，或者说买熟地。所谓熟地，是指规划好的，水电到位的建地。（如果没有经验，千万不可买Vegas的生地）。一般来说 土地的涨跌=房价的涨跌+建筑商的利润+投机者的贪婪。如果你看到Vegas的房价大跌，为什么你察觉不到Vegas更具挑战的熟地投资机会？！以其与别人争的头破血流去抢15万的银行屋，还不如精挑细选极具潜力的两亩熟地。应该知道，房子的建筑成本是相对固定的，房价将来上涨，真正赚钱的只是拥有土地的开发商。这和中国房价暴涨，真正发财的是拥有土地的当地政府一样的道理。
金融风暴让Vegas的建地无奈地跌到10万/亩以下，也就是说1.5万/lot左右，这样的价格无论将来转手或自建房出售都是一本万利的轻松事。试想一下，你用现金抢到一个2005年新区的银行屋15万，围墙外是别人用15万买的10个lot.到了2015年，围墙外的人借银行的钱建了10栋新房卖225万，他还银行后尚余70万在手，15万的毛获利率是360%，你这栋已经10年久的现金房又能卖多少？你的投资报酬率又是多少？

4，如果你嫌一万年太久，只争朝夕。那么，注意Vegas各处的烂尾建房吧。Vegas的跳楼价逼使建筑商逃之夭夭，银行收回的烂尾建房比法拍屋更令他们头疼，也正好成就了你发财的机会。在Grand Canyon Dr.上，就有一块肥肉令人垂涎，前天经过，看见那块肉仍然香飘如故，也许可以和几位有缘人一起拿下并等待那沉甸甸的丰收 。。。。。

Vegas人口的特殊结构还造就一些更具潜力的，长期的房地产投资机会，限于篇幅，有兴趣有机会再讨论吧。

秀秀

写的非常好！

加湿器是非常有用的东西，我家除了下雨天基本一年四季都在用，家里湿度基本能保持在50左右，空调的滤网也有及时更换，我觉得质量好的非常好、连味道都能滤掉，我家是开冷气的时候换一次，开暖气的时候换一次。