成本四萬售價三十萬北京三大豪宅演繹暴利法則
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发表于 2011-6-6 11:33 | 只看该作者

成本四萬售價三十萬北京三大豪宅演繹暴利法則

隨着房地産調控新政對市場影響逐漸加重，樓市成交量鋭減，高端樓盤卻在冷清的市場中格外搶眼。5月以來，北京豪宅逆勢而動，釣魚台7號院狂漲至30 萬元／平方米，從北京最貴躥至全國最貴，曝出最嚴限購令下的樓市暴利，6月3日該項目已被暫停銷售。然而，“新華視點”記者調查發現，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，盡管價格未現漲勢，卻也在以不同的手段攫取着暴利。狂漲價、久囤地、撬地球--最經典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。 ; p8 l: u# c& f0 c4 e
　　狂漲價：成本僅四萬售價三十萬
　　想描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，很大的一個章節要寫到位於北京西三環內的釣魚台7號院。 F2 U8 n2 Y) C5 n
　　2009年7月21日開盤時，以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第1季度，每平方米銷售均價突破8萬元，3季度已達到10.35萬元。開盤後一年多的時間內，在北京市豪宅均價排行榜中，釣魚台7號院穩居榜首。" P2 Z2 S3 W5 K+ b; m" H: Q
　　不過，釣魚台7號院似乎並不滿足於北京最貴。( U; ?% a3 E/ k; `8 w; D; P
　　北京市房地産交易管理網5月的數據顯示，該樓盤剛剛公佈了一批拿得銷售證的現房，其中3號樓為30萬元／平方米，1號樓和4號樓為20萬元／平方米，2號樓為18萬元／平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內地可公開查詢的單價最高項目。1 Z' Y0 `5 d' J# I: a; `
　　從7萬多元／平方米漲至30萬元／平方米，僅用了不到兩年時間。分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元／平方米以下，僅因漲價而增加的利潤空間在世界上恐怕也名列前茅。
　　目前這個項目涉嫌暴利已引起北京市相關部門的重視，北京市住房和城鄉建設委員會3日宣佈，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，並已聯合北京市地稅局對該項目展開調查。% C; b/ j5 T" M) V9 r2 }% B
　　事實上，飛速漲價絶非豪宅的專利，在中國樓市，很多樓盤的價格都呈現出跳漲軌跡。記者了解到，北京市東五環外的通州區域在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右，而在2010年3月份，這一區域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元。
　　北京聯達四方房地産經紀公司董事長楊少鋒表示，房地産行業是一個暴利行業，2008年前北京單價15000元／平方米就可以算得上是高檔住宅，而現在至少需要30000元／平方米才算得上高檔項目，三年間北京主流房地産項目價格增幅約為100%。而目前房地産項目完全由開發商自主定價，因此完全是暴利沒商量！
　　久囤地：地價兩千多房價十余萬& Q! ?2 K3 V+ I. o9 a0 x
　　在上市的兩年時間內，釣魚台7號院几乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位於王府井區域的霞公府以均價10.791萬元／平方米開盤，取代了前者成為北京豪宅新貴。; Q) O% m. C5 P9 O2 |6 S
　　不過，與堪稱天價的房價相比，霞公府的地價卻廉價得難以想象。. g3 G1 d3 }0 j' h0 p! z: m9 U
　　記者從北京市國土資源局獲悉，該項目2005年已拿地，當時這一地塊的規劃建築面積為26萬平方米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元／平方米。
　　盡管不排除另有拆遷等費用，但這一地價與其所在的王府井板塊相比，無疑極不相稱。北京市國土資源局的數據顯示，2003年時，北京海淀區部分項目的樓面地價就已高達2000元／平方米，而如今，2232元／平方米的樓面地價，至少要在北京六環以外去找了。
　　憑藉分期開發策略，經過5年多的蟄伏，該項目經歷了2007、2009年兩波房價上漲高峰，至2010年上市時，項目已賣至10萬多元／平方米。
　　一位業內資深人士表示，分期開發、對項目中黃金位置地塊長期撂荒，享用因土地增值帶來的暴利，是整個房地産行業的潛規則，造成了土地閑置，從根本上講影響了市場供應，是一種變相的囤地。: D3 L* X& C# F: h5 h) I6 k
　　湘財證券地産研究員張化東表示，盡管一些項目久囤地不排除規劃和拆遷難等原因，但更多的開發商囤地實際上就是為了坐享土地升值，近年來地價飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無法享受地價溢價的利益，反之閑置土地有時候收益更大，分期開發變相捂盤、盡量延長開發進度都能起到囤地效果。. p& E) p+ H7 }+ t
　　記者了解到，分期開發、圍而不建的現象在地産界廣泛存在。據香港上市公司碧桂園2010年年報顯示，截至去年底碧桂園已取得國土證的建築面積約為4830萬平方米，其中滿洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。此外，在北京東三環雙井橋南，華潤置地旗下的一塊地6年來基本處於停滯狀態，而地價則上漲了好幾倍。' k! M) ^. l3 U2 G
　　楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發商囤地還可以造成商品房供應市場的房源數量減少，進而推高房價。
　　撬地球：5000萬元“運作”到150億元
　　在北京市長安街與西大望路交會處東南角，有一個龐大的立志要成為中國最高端的房産項目正在進行最後階段的施工，這就是總建築面積高達23萬多平方米的長安8號項目。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算，其市值最少為150億元。9 |* t" x0 O$ R9 Y. ^- i' N# t
　　但是，誰能想得到，這個項目的啟動資金只有5000萬元。
　　2004年，北京王府世紀發展有限公司旗下公司北京耀輝置業有限公司拿到了長安8號地塊，占地面積為2.745萬平方米、規劃建築面積23.29萬平方米。/ Q8 k, n$ Y# m; B. K4 o( n7 u7 p
　　據上市公司天鴻寶業當年的公開資料顯示，耀輝置業的凈資産不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元。要想獨立成功運轉這個預計投資數十億元的大項目，無疑困難重重。5 a. l- P6 C) K& h! G/ j/ b* _
　　起初，王府世紀將耀輝置業62%的股權以3100萬元的價格賣給了上市公司天鴻寶業。盡管耀輝置業買地的投入是個謎，但從這個數據也可以看出，獲得土地使用權的耀輝置業，當年市值僅5000萬元。隨後，天鴻寶業通過銀行貸款等資本騰挪術，為項目籌集拆遷款和建設資金數億元，項目順利啟動。* ]' b; C. t- `! t" Y- n0 [5 `, _
　　合作中途，天鴻寶業被控股方首開股份借殻整體上市，首開股份又繼續為該項目注資，運作了一段時間後，因産品定位等問題首開股份決定將其轉讓，買家是奧園地産。
　　後續階段，奧園地産又為該項目注入大量資金，提供償還欠款、建設裝修的費用，奧園地産一位高層人士對記者表示“是看中了其地段優勢”。3 G4 h& V2 @( }$ \4 X6 V( ^: `2 S
　　通過合作買家的不斷更迭和資本運作，長安8號目前基本建成，已上市銷售。雖然一開始耀輝置業資金實力有限，但其撬動的建設開發資金高達數十億元，最終項目市值高達150億元。
　　事實上，在房地産領域，借助金融槓桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為 30%。但實際上開發商只需拿出2.5億元，即可啟動項目，後期可利用土地抵押貸款、預售資金來分期滾動開發，不用再自掏腰包，最終項目利潤率將超過 100%。

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