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标题: 美国赌城——拉斯维加斯民居房产交易探究 [打印本页]

作者: dragonRider 时间: 2010-7-2 15:05 标题: 美国赌城——拉斯维加斯民居房产交易探究

来源：扬州晚报

去年十一月、十二月期间笔者去了一趟美国，其中花了三天时间到美国赌城拉斯维加斯转了一圈。在儿子陪同下，通过儿子友人吴先生宴请交识了当地著名房产经纪人延洪祥先生。由于本人“职业病”的爱好和在延先生热情、真诚、不厌其烦的接待与交流中，初步认识到美国赌城拉斯维加斯城市概况和一般美国人的生活方式、住房需求及买卖交易思维方式，这与我们国内房产交易、二手房买卖习惯、程序有很大差异。

　　一、概况

　　美国赌城拉斯维加斯是美国著名的赌城，是一座在沙漠中建起来的奇迹城市，至今才有百年历史。高楼大厦酒店林立，豪华装饰极致。经济支柱“赌业”与高科技娱乐设施项目无所不有，争奇斗艳。拉斯维加斯也是一座世界级的著名赌城，每天吸引成千上万来自世界各地的人们观光旅游及大亨、小资赌客，为赌城注入金钱上的贡献、促使该城市建设不断“长高长胖”。房产业蓬勃发展，也造就了上万人的就业机会。

　　拉斯维加斯现有人口约八十万左右，然而从事房屋买卖的交易经纪人就有1.7万余人，平均约20个人中就有一个房产经纪人。在一个中介公司中，我看到白、黑、黄肤色的男、女从事房产经纪人职业。从事房产交易经纪人必须经过严格考试，取得资质执业证书。其名片上还要印上自己照片。可见房产买卖交易活跃程度。而延洪祥先生是1.7万余房产经纪人中出人头地，出类拔萃的人物。据美国房地产业权威统计机构（Market Share Resource Inc）的统计资料显示，延先生名列去年第二季度内州房地产经纪人业绩前250名（Top250）中的第 149名。而在华人房产经纪人排名中，则名列第一。为此，笔者联想到我们扬州是否也应有一个权威部门来对扬州房产中介、经纪人业绩评比。

　　二、一般美国人生活方式与住房需求

　　在延先生引导下，笔者先后考察了一个已建有十余年历史的老小区、新小区、还有独立屋。分白天上午、下午、晚上先后看三次，深入数个家庭，体验感觉。从中感悟到进入小区整洁、宁静，进入家庭简洁、温馨。小区大门口白天敞开，晚上到一定时间关闭，但大门24小时无保安看管，但有电子自动监控。其中一个小区虽然建有十余年历史，但由于管理到位和居住者的素质因素，仍像新建的小区，仍有新鲜感。小区内排有整齐的敞篷式汽车车位，汽车有序停放。有健身房，有露天游泳池，池边有躺椅，免费使用。小区全为二层联排式上下各自为户单位房屋。此种形式联排二层楼，在美国小区比较普及，美国人称之为“康斗（KCN CONDO）”，而我们扬州人称之为联排别墅。小区内所有阳台、窗户均无防盗拦网，也看不到晒衣架和晒的衣服杂物等东西。所有的窗户玻璃都是双层的真空玻璃。

　　进入美国一般“康斗”居民室内，客厅与厨房多为连在一起，中间用吧台隔开。厨房设施一应俱全，最醒目是有一人高的硕大冰箱，可想储物之多。室内卧室看不到像我们扬州常见的大挂衣橱、五斗橱之类等笨重家具。所有衣物全放在暗壁柜柜中，洗衣机、烘干机亦暗藏在壁柜内，不拉开壁橱门根本就看不出来。美国人对浴房相当考究，考究的人家都要求有“两个半”浴房，即主卧室一个浴房，次卧室一个浴房。所谓半个浴房，是指不设置浴缸的卫生间，这主要是来客所用。另外，每个家庭都设置一个一人多高锅炉，藏在阳台傍暗壁里面。洗浴热水流敞之猛，不亚于宾馆浴房。

　　除“康斗”外，还有独立屋，即我们所讲的独立别墅式房屋。其前檐都置走廊。四周都有空地、绿化。考究的都要有两个以上汽车库。这是比较有钱的人家住房。其房屋多为二层，其房屋结构多是木结构或为屋面盖瓦宛如我们油毡小块叠合起来似鱼鳞式小方片。整体给人视觉有一种轻盈木屋之感藏在绿阴丛中。

　　三、一般房屋买卖交易思维方式

　　1.卖方：美国民宅房主欲将自有产权房屋卖出时，通常委托房屋中介经纪人作为自己代理人，并且将欲卖出的房屋通常会打印成彩色页面，图示平面、装修、附属设施、卖价及简要文字说明。图文并茂，使人一目了然，有的卖家将彩页放置在自家门口信报箱中，任人取阅。

　　2.买方：美国人若要买房，通常也是委托房产中介经纪人作为自己的代理人。将自己想买房的需求条件、承受价位等告诉自己的委托经纪人，经纪人根据买家需求条件，自己开着汽车免费陪同买主不厌其烦看房。经纪人不断地与卖方或卖方经纪人联系，卖方或卖方经纪人告诉买房经纪人开门设置的密码锁号码。经纪人即可与买方直接打开门锁入内看房（这主要指空关房，或无人在家的情况下的房屋）。

　　若买房看中一处房屋，经纪人就要求买房签定购房意向协议，并需交纳数千美元的押金存入银行（买方、卖方、中介经济人在未成交前都不好动用）。据此，拿给卖方或卖方经纪人看，表示买方有诚意。为此，卖方或卖方经纪人才愿意进入下一阶段实质性讨价还价商谈，否则即终止。若谈不成功，押金买方收回。

　　3.经纪人：买卖双方各自委托的经纪人维护各自利益（不像我们扬州经纪人所谓“一手托两家”）。但经纪人之间也有暗中串联促使房屋交易谈成功。一旦房屋买卖交易成功，法律惯例规定由卖方付总价6%的佣金给中介经纪人，买方只付法律规定的中介经纪人费295美元，房产过户费通常由卖方交，每1000美元交5.10美元。余相关税费由买卖双方各自承担，例买方拿到产权后，以后的土地税、物管费每年由买方交，也可按季或按月分期交。

　　还有，购房者可向银行申请贷款，期限可高达30年，若因故在此期间内未能还贷，银行有权收回，称之“银行屋”，银行对此类房屋有权对外出售，其价格略低于同类房价。另外，其建筑面积是按英尺计算，不像我们按公尺计算。赵立昌

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