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标题: 美国民众房产急剧下降住房保障考验“美国梦” [打印本页]

作者: 王平 时间: 2010-8-25 08:40 标题: 美国民众房产急剧下降住房保障考验“美国梦”

　据美国《新闻周刊》8月23日报道，毫无疑问，拥有一套自己的房屋是“美国梦”的标志之一。但美国政府创建的抵押贷款金融巨擘房利美和房贷美，在金融危机中比房地产业受创更重，美国人的房屋所有率急剧下降。这标志着一个时代的结束，作为“美国梦”化身的房屋所有权正在经受着严峻考验。
　　美国人对住宅很偏爱政府补助政策不公正
　　美国福尔曼大学历史学家斯科特•亨德森说，历史上，人们对房屋所有权的追求可以追溯到20世纪30年代的大萧条时期。在某些方面，这是一个成功的故事。1940年时，44%的家庭拥有自己的住宅；到1985年，这一数字上升到64%，而且房子的面积和质量都大幅增加。拥有住房不仅令邻里关系更加稳定，而且能够鼓励民众不断投资改建。
　　不幸地是，我们让这个明智的目标变成了愚蠢的迷信。因为并不是每个人都变成了房主。一些人太年轻，习惯于自由自在的生活方式；一些人年龄太大，有了依赖性；一些人又太穷，或者付不起责任；还有人根本不想要一个家。即使存在这些缺点，房屋所有权在中年中产阶级中是非常普遍的：年龄在45岁到54岁的美国人中，四分之三的人拥有住房；年龄在55岁到64岁的美国人中，这一比例达到80%。
　　政府为屋主提供的补贴有两种方式，通过税收和开支政策，或者通过信贷市场。美国国会预算办公室数据显示，对屋主的减税包括，降低抵押利率和财产税，提供住宅资本收益方面的优惠待遇等，2009年减税额高达1200亿美元。但是这些收益主要被高收入借贷者获得，他们被鼓励购买更大、更昂贵的房子，以享受更大的减税优惠。这是不公正的，同时也是不必要的。与此相反，政府对低收入租房者的补助堪称吝啬，仅相当于对屋主补助的25%。
　　房利美房贷美模式失败房屋所有率急剧下降
　　便宜的信贷补贴主要通过房贷美和房利美执行，这些政府资助的企业都是经济“混血儿”：它们以营利为目的，同时扩大贫困购买者的房屋所有数量。这些企业可以比仅高于财政部的利率贷款，因为投资者看重政府对它们的支持。这似乎是一个完美的结合：政府资助的企业通过做好事得到好处。它们在赚取收益的同时，利用廉价信贷收益作为财政或者抵押贷款保证金。
　　到2009年，房利美和房贷美已经借出或者为5.5万亿美元的住房贷款作担保，这几乎相当于美国住房抵押市场的一半。但是私人利益与公共目标的结合最终失败了。2008年9月，布什政府接管了房利美和房贷美，当时它们都面临着不良抵押带来的巨额损失。这些损失是否应该从不切实际的“住宅供给目标”或者追求更高利益的“松弛贷款”中删除，在美国引发激烈争论。正确的答案是：两者都该删除。不论如何，政府对企业的救助花费了1500亿美元，将来或许将会花费更多。
　　在一个理想的世界，我们会放弃失败的政策。我们会调整或者结束抵押利息税减免政策，我们会缩减政府资助企业的贷款和保证金。结果是可怕的，房屋所有率已经从2004年到2006年顶峰时刻的69%，下降到67%，最终可能稳定在65%左右。为了缴纳更高的预付定金，人们可能需要存更多钱，抵押率也将有所上升。
　　住宅市场改革不能操之过急欲速则不达
　　麻烦的是，理想方案可能短时期内不受欢迎。正如每个人都知道的，住房市场已经崩溃。新住宅的销售仅及2005年的四分之一，现存住宅的销售虽然有所增加，但依然虚弱，房价也在急剧下降。讽刺地是，政府资助企业变得比以往更重要。曾将住宅看做安全投资的私人借款者，现在开始视其为高风险投资。没有政府担保，很少有抵押交易能够完成。
　　据抵押贷款保险行业刊物《房贷金融内参》统计，政府资助的企业在继续运转，并且与其他政府机构为2009年95%的新抵押作担保。自从1990年以来，政府保证份额就在30%到50%之间波动。这就意味着，政府支持的突然撤离将加深住宅行业的萧条。乔治敦大学经济学家菲利普•斯瓦戈尔与税收政策中心的唐纳德•马龙提议，按比例支持房利美和房贷美。但是如果对住宅市场改革操之过急，很可能产生反效果。
　　《房贷金融内参》发行人盖伊•斯卡拉说，现在不是为住宅市场拿出永久性解决方案的最佳时间。单一促进房屋所有权的努力失败了，也破坏了“美国梦”。这导致“住宅泡沫”，同时促使住宅投资转向新行业和新技术。但是为了结束它，我们需要谨记“欲速则不达”。(特约记者李雪报道)

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