正如北京的天气，中国楼市的冬天也到了。眼下，楼市的降价狂潮正在全国汹涌，上海、深圳、北京的等地部分楼盘的降价幅度部分达到30%。因为商品房降价，上海已经发生了多起业主维权事件。 1 r. T' }1 f, x% I0 [' @/ g- f" U N# l
或许是“春江水暖鸭先知”，在这股降价潮还未来临时，有关外资抛楼套现的消息屡屡传来。继全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，最近，上海又曝出一批美国个人投资客集体抛售其上海物业，10多位美国投资客集体抛售了上海某酒店的70多套房源，市场总价约在1.26亿元左右。, ^* E5 s: E8 y, M) Y1 s
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美国个人投资客集体抛售上海物业以及黑石集团撤资中国房地产，印证了外资加速撤离中国楼市的传言。 4 o8 g# b/ O S2 ]" @/ s" \# ]9 J! T3 r
外资逐步撤离5 J" w7 ~" j5 d' _9 a P
& o+ m0 O& ] p3 o. @8 p/ { 事实上，从去年开始，就陆续有外资“甩货”，去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园 服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。, v$ t) M% G) g D5 p Z! R; ]
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无论是大摩还是高盛，其获利巨大。以高盛在上海花园广场的项目为例，这个项目是高盛在2007年4月以1.9亿美元(当时合约16亿人民币)收购的，总建筑面积为9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。在收购这栋物业不到三年，即使将高盛在3年的租金忽略不计，它的账面收益也达到100%(将人民币升值因素考虑在内)。 . g+ e' C7 A9 \& v4 I; h* }+ ~1 p' y0 U. b* f# t( D9 e
在财经作家叶楚华看来，中国楼市泡沫即将破裂，而现在撤离的外资是搭楼市泡沫的末班车。他在接受《国际先驱导报》采访时说：“海外专业投机者的职业水准参差不齐，水准较高的投机者应早已撤离楼市，迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲已被套牢，只能割肉出售。” ) _! g, N! X2 ~ ; r( A7 K- z# i& d" V0 h7 f 黑石一向是全球投资的风向标，9月底，黑石以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95%的股权出售。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，似乎也进一步印证了房地产的走势。! M: v/ V) h* k5 z2 D) ~- [: v9 m
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财经评论员余丰慧认为，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国的消息源，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。8 ]% Q7 a: u4 p$ Y, J. ]2 c
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事实也如此，国务院总理温家宝最近在广西南宁考察“要求巩固楼市调控成果”。中国银监会主席刘明康向外表态称即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控，这些都表明中国决策层调控楼市的决心不会放松。' e4 V2 T2 ^0 p( x# i
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叶楚华认为，终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成，而美联储加息的最终落实，将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。“甚至不用等到美联储真的加息，仅仅是市场对于美联储加息的预期，就足以让美元提前大规模回流美国，让中国楼市轰然倒塌”。 . O% v0 C6 Q" W6 m0 ?3 v @9 `" ~! @4 ^* @, C
10月19日，美联储主席本-伯南克称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。有分析认为，伯南克所说的资产泡沫主要指的是黄金泡沫和中国房价泡沫。 * X' i% y- M& Q" {7 N9 L5 M; j7 f8 O4 s& @* P
由于外资行事向来低调和隐蔽，目前究竟有多少外资撤离楼市尚不得而知。国家发改委特聘研究员国世平此前透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。 0 l: z! e. x# q p8 h/ S4 o+ [( P% O H- ]4 G5 a1 C$ n6 D0 u# I
忽而唱衰、忽而捧杀- w+ L9 t5 A* S3 c# A% l
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这几年，随着中国楼市的不断升温，国内房地产市场已经聚集了越来越多的国际资本，去年，有1000多家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案。3 L% ~" a4 H# A4 ?
6 ^' t$ \& S$ X. S9 g 相关数据显示，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。2006年，房地产行业外商直接投资合同有2398个，比2005年增长13.1%，增速仅低于批发和零售业，名列第二。2005年至2006年6月底，我国房地产外资投资约83亿美元，占同期国内全部房地产投资总量的3%。 / ~8 A+ d8 U! i* b - ~+ g3 q( l6 r7 x& w 2008年是中国房地产近年来最为低潮的一年，当年仍然有像黑石、和黄、凯雷集团等纷纷进入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。 8 p6 K5 w& [, {+ F) o0 g( Y: {) K8 E/ P% A+ c; I8 }: p
不过，外资进入中国房地产的数据一直呈上升趋势，似乎看不到撤离的迹象：国家统计局数据显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%，其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5%。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。. `7 q9 I; k4 b/ M
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数据与撤离趋势的矛盾，似乎可以用外资进入的目的来解释：一部分外资的目的是以投机为主，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。他们来去匆匆，像是一群专门投机的过客。# Y0 l1 a. @, J0 U% ~) s6 |9 a, M
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以黑石为例，相比过去几年外资机构5年左右出售国内投资物业的惯常做法，黑石此次的抛售明显缩短了投资年限，有分析认为，在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资“快进快出”也将成趋势。$ q4 Q" Q) B, O% f
$ k& |! V& q# a; H \- v$ S 加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进在其著作《金融让谁富有》提到，中国的房地产泡沫很大程度上是华尔街财团炒作起来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是进军的信号弹，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备撤了，泡沫越大，他们搜刮的资产越丰厚。陈思进说：“华尔街财团处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破，冤的是中资企业以及最后接棒的普通中国老百姓。”$ Q" {9 i, O. Y* Z/ D! e! f0 R
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中国外汇投资研究院院长谭雅玲认为，中国的房地产偏离了为居民解决住房的轨道，导致投资或投机的产生，“国内的一些错误配置，给了西方炒家的炒作的空间，对于外资抛售可能引起的连锁反应，我们应该拿出具体的管控条例应对。”9 Y' ]* T" ^# L: E! Y
